マンションを売却した際にかかる税金について

自分が住んでいたマンションを売却した場合には、税金がかかってきます。ですので、売却によって得た代金を別の目的にあてるつもりでいる場合には、税金のことも考慮しておく必要があります。
ただし、あくまでも利益が発生した場合にのみ税金が発生することになりますので、売れた価格がローン残高よりも低くて結果的にマイナスとなってしまったような場合や、購入時の価格よりも低い価格で売れたような場合には儲けが出ないことになりますので、税金が発生しません。

 

マンションを売ることによって生じる所得は譲渡所得といい、他の所得とは分離して所得税と住民税が課税されることになっています。これは給与所得などのように源泉徴収されることはありえないので、儲けが出た場合には、確定申告をする必要が出てきます。一方、購入価格よりも安い価格で売った場合にも、確定申告することによって、支払った税金が戻ってくることがありますので、基本的には確定申告を行なう必要があると考えておいた方が確実です。

また、もしも儲けが出ていたとしても、必ず納税する必要があるとは限りません。たとえば自分の住居として使用していたマンションを売却した場合には、3000万円の特別控除を受けられる可能性があります。もちろん、住居として使用していた事実があるだけでなく、その他にもいくつかの細かい条件を満たしている必要がありますが、この適用を受けることができれば、儲けが出ていても1円も税金を払わずに済むこともあります。

マンションの売却のことを考えた購入

マンションを購入する際に挙げられる目的としては、主に二つの事が考えられます。一つ目は居住用に購入する場合、二つ目は資産運用の一貫として購入する場合です。居住用、資産運用のどちらの場合でも、購入した物件を売却するときには、その金額を如何に上げるかが非常に重要となります。ここでは、売却時の金額を少しでも高くするためのポイントについて述べます。
一つ目は、購入希望者が訪問してきたときに空家の状態になっている事を避ける事です。一般的に考えると、空家にしてしまって綺麗な状態を見て貰う方が良いように感じられますが、実は家具や生活用品があったほうが、自分が購入した後の生活のイメージがわき易く、購入を後押しする可能性があります。但し、その際には、整理及び整頓はきちんとしておく事が必須です。
訪問してきた購入希望者が、気にする事が多いのが水回りの状態です。すなわち、トイレや風呂場、キッチンなどです。こういったところは、きちんと掃除して手入れしておく必要があります。また、臭いも非常に重要な要素を持っています。部屋に入った瞬間の臭いは、先入観として焼きついてしまいます。その為、しっかりと換気して生活臭は極力排除しておくことが求められます。そして、購入希望者が来る際には、照明はきちんと全て点灯しておく方が無難です。これは、暗い状態よりも明るい状態の方が、良い印象を与えられる為です。上述したポイントをきちんとおさえて準備しておく事で、売却交渉を有利に進める事が可能となります。

マンション売却の際に不動産会社と結ぶ契約について

自分が所有している中古マンションの売却に際しては、不動産会社に実際の販売活動を依頼するのが一般的です。何のツテも持たない個人が、購入希望者を自力で探し出せることはまずありませんので、そこはプロである不動産会社に任せてしまう方が得策です。ただし、実際に販売活動を行なってもらうためには、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。不動産会社としては、客から正式な依頼を受けない限り、その情報を市場に流すわけにはいきませんので、必ず必要な手続きとなります。

 

この媒介契約は大きく3種類に分けることができます。

1つ目は一般媒介契約で、依頼者は複数の不動産会社と同時に媒介契約を結ぶことができますし、同時に自分自身でも買い手を探して直接契約を結ぶことが可能になる契約です。

2つ目は、専任媒介契約といって、依頼者は複数の不動産会社と契約することはできず、1社のみと契約可能になります。ただし、一般媒介契約同様、自分自身で買い手を探し出して直接契約をすることはできます。

3つ目は専属専任媒介契約で、1つの不動産会社との専属契約となり、自分自身で買い手を見つけることも禁止されます。 素人は、複数の不動産会社に同時に販売活動を依頼することができる一般媒介契約が得だと考えがちですが、案外そうではありません。そもそも不動産会社が客から仲介手数料を得ることができるのは、依頼者が売却を希望しているマンションが自社の仲介によって上手く売れた場合だけです。他社が売った場合には、1円の報酬も受け取れないことになっていますので、他社が売却してしまう可能性のある一般媒介契約の場合には、あまり熱心な販売活動を期待することができません。そのため、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約の方が有利であると言うことができます。